Siva skal gjennom eiendomsinvesteringer senke barrierer for etablering der markedsmekanismer gjør dette spesielt krevende, også for større industrielle eiendomsprosjekter. Vi skal øke investeringskapasiteten i bedrifter og nærings- og kunnskapsmiljøer, og senke barrierer for etablering. Vårt tilretteleggende arbeid og investeringer skal mobilisere privat kapital og kompetanse til prosjektene, og skal ha en utløsende effekt.

Det forutsettes at eiendomsvirksomheten ikke fortrenger privat kapital. Siva skal være en profesjonell eiendomsutvikler og tilby næringsarealer tilpasset ulike behov. Vår medvirkning i større industrielle eiendomsprosjekter skal utløse lønnsomme nasjonale investeringer og etableringer. Gjennom vårt arbeid skal vi styrke kompetansen om tilrettelegging og etablering av fysisk infrastruktur for innovasjons- og næringsvirksomhet.

Det er valgt ut fire styringsindikatorer knyttet til målet for eiendomsvirksomheten. Disse suppleres og belyses av støttende analyser. De fire styringsindikatorene er

1. omsetningsvekst hos leietakerne (effektindikator)
2. avkastning på eiendomsinvesteringene (effektindikator)
3. utleiegrad (resultatindikator)
4. medinvestorbarometer (resultatindikator)

Omsetningsvekst er et sentralt mål for bedrifters utvikling, og henger tett sammen med sysselsetting og verdiskaping. Når Sivas eiendomsprosjekter legger til rette for bedrifters utvikling, er det naturlig å vurdere om disse har oppnådd vekst i form av økonomisk aktivitet. Omsetningsvekst er en relevant indikator i bedriftene som leier lokaler av Sivas eiendomsselskaper fordi det forteller om våre kunder på sikt skaper verdier for samfunnet, både lokalt, regionalt og nasjonalt.

Siva følger omsetningsutviklingen for utvalgte bedrifter i enbrukerbygg, som er bygg tilpasset én enkelt leietaker. I 2023-2024 omfattet dette ni bedrifter, og de samme bedriftene ligger til grunn for 2025. Omsetningstallene gjelder fram til regnskapsåret 2024. Samlet hadde bedriftene i denne oversikten en gjennomsnittlig omsetningsvekst på 165 prosent fra 2020 til 2024, og en gjennomsnittlig vekst på 11,8 prosent fra 2023 til 2024.

Samlet hadde bedriftene en omsetning på 4,23 milliarder kroner i 2024. Dette gir noe nedgang fra 4,81 milliarder året før. Størst økning siste fem år hadde NEL Hydrogen Electrolyser AS med 978,4 prosent, Salsus AS med 262,3 prosent og Vitux AS med 94,5 prosen. Aludyne AS hadde negativ utvikling i omsetning i denne perioden.

Variasjonene i omsetningsutviklingen skyldes makroøkonomiske forhold som har påvirket vareforsyning og kostnadsvekst. Dette treffer bedriftene i ulik grad. Markedssvingningene kan også gi positive utslag, som for eksempel økt etterspørsel i enkelte bransjer.

Nærings- og fiskeridepartementet (NFD) setter et avkastningsmål for Sivas eiendomsvirksomhet. Avkastningen viser om Siva Eiendom Holding AS lykkes med å utvikle prosjekter der leietakerne skaper verdier og overlever på lang sikt. Siva skal redusere etableringsbarrierer og korrigere markedsfeil, men samtidig drive på markedsmessige vilkår. Målet er derfor ikke høyest mulig avkastning, men markedsmessig avkastning.

Siva skal investere, eie og avhende eiendommer etter markedsaktørprinsippet. Avkastningen måles som Siva Eiendom Holding sin egenkapitalrentabilitet før skatt. Det forventes at avkastningen minimum skal tilsvare fem-års rullerende snitt av ti-års statsobligasjonsrente, med et risikopåslag på to prosentpoeng.

Egenkapitalavkastningen for 2024, illustrert i Figur 10.6, viser en avkastning på 11,44 prosent. Eiendomskonsernet har en snittavkastning på egenkapitalen på 6,49 prosent de siste fem år. Dette er over avkastningskravet på 4,66 prosent for samme periode.

Utleiegrad er en indikator på økonomisk aktivitet hos Sivas leietakere. Når byggene vi eier er utleid, har vi lykkes med å tilrettelegge for næringsvirksomhet. Så lenge en leietaker betaler husleie, vil selskapet normalt være i drift. I tilfeller hvor en leietaker avvikler virksomheten, vil indikatoren si noe om vår evne til å skaffe nye leietakere til eksisterende bygg.

Utleiegrad viser samlet antall utleide kvadratmeter, målt mot porteføljens totalareal. Sivas mål er at alle industrieiendommer skal være 100 prosent utleid. Næringsbygg skal være tilnærmet fullt utleid, men med noe fleksibilitet for justeringer og tilpasninger for leietakere. Utleiegraden for 2025 var på 92 prosent. Dette er en økning på ett prosentpoeng fra 2024.

Siva har få investeringer med medinvestorer. Dette gjelder også de fleste nye investeringene, som er utviklet og eid av Siva alene. Private investeringer knyttet til eiendomsprosjekter skjer primært i form av investeringer i prosessutstyr. Det lave antallet respondenter gjør målingen mindre relevant, og undersøkelsen er derfor ikke gjennomført de siste årene.

I tråd med selskapets hovedmål skal eiendomsvirksomheten senke barrierer for etablering der markedsmekanismene gjør dette spesielt krevende. Dette fanges i hovedsak opp gjennom øvrige indikatorer knyttet til delmålet for eiendomsvirksomheten. Den støttende analysen gir et mer utfyllende bilde av status og utvikling i eiendomsporteføljen.

Fordelingen mellom Sivas finansielle bidrag og annen mobilisert kapital i de eiendomsinvesteringene Siva går inn i, indikerer i hvilken grad investeringsaktiviteten er utløsende for privat kapital.

Størstedelen av den mobiliserte private kapitalen investeres i bedriftenes arbeidende kapital, som for eksempel produksjonsutstyr. Disse investeringene kommer i tillegg til investeringene i eiendomsselskapene.

Figur 10.7 viser historisk kostpris på aksjer i hel- og deleide eiendomsselskaper som Siva har investert i, og der Siva fortsatt er til stede. De største enkeltinvesteringene er Frier Vest Holding AS, Siva Eyde Eiendom AS og Siva Tromsø Eiendom AS. Endringer siden 2023 skyldes primært nedsalg i OCCI Holding AS og ferdigstilling av to store prosjekter i Siva Tromsø Eiendom AS og Siva Eyde Eiendom AS. Beregningen hensyntar Sivas investeringer i industriparker, hvilket gir utslag i Telemark.

Tabell 10.1 viser en oversikt over selskap, der Siva eier <50 prosent.

Figur 10.8 viser fordelingen mellom privat og offentlig kapital. Normalt sett er Siva eneste eier i industribygg, men i øvrige deler av porteføljen er det innslag av både andre offentlige eiere og private eiere. I hele porteføljen utgjør 28 prosent privat kapital, mens 14 prosent er annen offentlig kapital (for eksempel kommuner og fylkeskommuner). Resterende kapital er Sivas. Andelen privat kapital ligger relativt stabilt sammenliknet med 2023, men høyere enn i 2024. Grunnen er at GC Rieber i 2024 ble tatt ut av utvalget, men nå er lagt inn. Siden 2023 har det vært en økning i andel offentlig kapital, dette skyldes i hovedsak investeringen i Frier Vest der øvrige eiere er offentlige aktører.

Høyest risiko anses å hvile på enbruker industribygg, som i 2025 utgjorde 62 prosent av Sivas totale leieinntekter, mot 42 prosent i 2024. Dette er en vesentlig endring. Utleiearealet på disse eiendommene utgjorde 74 prosent i 2025 mot 65 prosent i 2024. Endringene i relativt areal og leieinntekter kommer som følge av ferdigstilling og kjøp av større volum i industriell bygningsmasse, samt salg av Siva Kjeller Eiendom AS.

Siva søker å redusere risiko ved å kontrollere graden av eksponering i enkeltprosjekt eller i en enkelt bransje, og balansere investeringene mellom investeringer i industribygg og innovasjonssenter. 

Risikospredning i eiendomsporteføljen måles med variansen i porteføljens avkastning over en tiårsperiode. Standardavviket i måleperioden er marginalt lavere, med 9,3 prosent i 2025 mot 9,7 prosent i 2024. Negative resultater i 2022 og 2023, kombinert med store positive resultater i 2021 og 2024 gjør at risikoen målt i variansen i avkastning vil betraktes som medium til høy.

Figur 10.9 viser areal fordelt på næring for egenforvaltet portefølje. Diagrammet viser fordelingen av eiendomsinvesteringer på ulike bransjer, hvor kategorien industri omfatter både fysisk og kjemisk produksjon. Mest vesentlige endringer er at andelen «Industri inkl. lege -og næringsmiddel» er noe lavere med en tilsvarende relativ økning i «IKT og infrastruktur». Dette henger sammen med utleie av store arealer i Forskningsparken Tromsø, byggetrinn 4 til aktører innen IKT i 2025.

Figur 10.10 viser fylkesvis fordeling av porteføljen målt i areal. De største arealene ligger i Telemark, Agder og Troms. De største engasjementene i de tre fylkene er henholdsvis batterifabrikken Morrow, Siva Herøya og Forskningsparken Tromsø. Fordeling har ikke endret seg vesentlig siden 2024. Grafen viser kun areal på bygg, og hensyntar ikke Sivas investeringer i industriparker. Norsun-bygget i Årdal er også utelatt fra rapportering, men vil inkluderes fra og med 2026.

Figur 10.11 viser den geografiske fordelingen av arealet av den egenforvaltede eiendomsmassen. Med utgangpunkt i SSBs sentralitetsindeks er Sivas eiendommer spredt, men med et tyngdepunkt i sentralitetsklasse 3. Det kommer som følge av noen få, men store enkeltbygg i Tromsø, Arendal og på Herøya. I fordelingen ser vi at eiendomsmassen primært befinner seg i mindre sentrale strøk, fordi disse områdene i større grad opplever markedssvikt og lav kapitaltilgang.